Привлекательная зарубежная недвижимость
Недавно у меня в фейсбуке появился мой старый друг из Словении, он периодически появляется с разными бизнес-идеями, они не встречают моей поддержки, но он не сдается. Первая идея была
Все они действуют примерно по одному сценарию: показывают красивые буклеты с фотографиями и графиками и обещают высокую доходность, не называя конкретных цифр. Но они уходят от конкретных вопросов с конкретными примерами.
На одной из нетворкинг-встреч ко мне подошел менеджер по продаже недвижимости на Кипре. Она очень бодро начала с того, что инвестировать в недвижимость на Кипре — крайне выгодное предложение, что ее можно сдавать в аренду с высокой доходностью, и они полностью организуют весь процесс. На мой вопрос, какой доход можно ожидать, в цифрах и какой лимит входа, с какой суммы стоит говорить, она уверенно ответила, что у них есть предложения на любой кошелек и доходность высокая.
Потом я привел свой пример. Однажды в августе мы с семьей сняли небольшую виллу на Кипре за 5 тысяч евро в месяц, это был август, пик сезона. В стоимость аренды включено все, кроме электричества. А это и вода, и обслуживание бассейна, и уборка территории несколько раз в неделю. Подозреваю, что поскольку мы в последний момент искали альтернативу, это предложение было далеко не самым оптимальным по цене, в следующем году нам удалось снять соседнюю виллу у английских пенсионеров гораздо дешевле (и этим пенсионерам мы так понравились, что они очень захотели увидеть нас в следующем году). Рядом разместили объявление о продаже такой же виллы за 1,5 млн евро. Так что если предположить идеальный вариант, что вилла будет сдана в аренду без простоев по постоянной цене 5 тысяч евро в месяц без учета налогов и расходов на содержание, то мы получим 4%. В реальности, учитывая все затраты, стоит рассчитывать на 2% при удачном стечении обстоятельств. Я сообщил менеджеру по продажам об этой простой арифметике. И она попросила меня привести еще несколько удачных примеров, но, к сожалению, согласилась со мной и сказала, что именно на такую отдачу и стоит рассчитывать.
Аналогичный вариант был с австралийской недвижимостью. Огромное рекламное предложение менеджера о том, как выгодно инвестировать в Австралии, закончилось реальными цифрами на реальных примерах 3% годовых, без учета дополнительных расходов, налогов и затрат на бухгалтера для заполнения и подачи налоговой декларации.
Если, конечно, инвестор не захочет разобраться с этой проблемой самостоятельно. К тому же выяснилось, что за редким исключением продавать недвижимость на вторичном рынке в Австралии нельзя, это запрещено законом, но «рынок недвижимости в Австралии огромен, поэтому при необходимости мы без проблем продадим объект ” почему вы не продаете там объекты с самого начала, а предлагаете их клиентам из России.
Расскажу о других вариантах «инвестирования за границу». Вышеприведенные примеры, на мой взгляд, самые безобидные, когда на этапе исследования, задав пару наводящих вопросов, уже можно делать выводы об ожидаемой отдаче и понять, что чудес на свете не бывает.
