Инвестиции в недвижимость

Инвестируя в недвижимость, многие инвесторы проходят похожие, но немного разные этапы. Итак, все начинается с того, что у потенциального инвестора есть сумма, которую он хочет вложить. При этом у них есть два варианта: депозит или недвижимость, а опыт у них только с банковскими депозитами, а денег на хороший объект, как правило, не хватает. Они начинают активно искать альтернативы, а в итоге все равно останавливаются на том, что нет ничего лучше вложений в недвижимость, ведь доход от аренды — это стабильный пассивный доход, ничем не хуже депозита. В то же время общественное мнение и средства массовой информации активно убеждают потенциальных инвесторов в том, что недвижимость является лучшим вложением. Поэтому неудивительно, что в результате потенциальный инвестор все больше склоняется к покупке этого актива и начинает долгие поиски. И тут уже возможны варианты или комбинация вариантов:

• если вам очень не повезло, люди просто теряют деньги, когда сталкиваются с откровенным мошенничеством;
• покупаются откровенно неликвидные активы (из серии «на что хватило денег»), совершенно непригодные для сдачи в аренду;
• приобретается вариант, пригодный для сдачи в аренду, но по явно завышенной цене;
• товар приобретается в кредит;
• объект покупается «за все», а на ремонт и мебель денег не хватает;
• купить строящийся объект.

После первоначальной эйфории от обладания предметом начинаются тяжелые будни новичка.

Если куплен неликвид, то начинаются болезненные самостоятельные или несамостоятельные попытки сдать его в аренду. И тогда чудесным образом выясняется, что очередь потенциальных арендаторов не выстраивается, а интерес к объекту проявляют только риелторы (в особо запущенных случаях даже риелторы не интересуются этим объектом), либо готовы сдам ее по совершенно смешной цене из серии “за коммунальную квартиру”. В результате потери большого количества времени и сил объект сдается по очень смешной цене с очень низкой отдачей, либо не сдается вообще. При этом низкая цена аренды с точки зрения собственника далеко не всегда является гарантией отсутствия головной боли и постоянства арендаторов. Все самое интересное только началось. Если объект не сдается в разумные сроки, собственник начинает думать, что делать: продать его или «пусть стоит», ведь всем известно, что недвижимость со временем только дорожает, и через несколько лет Объект можно продать наверняка с большой выгодой. В этом случае собственник стремится продать свой актив. Если процесс лизинга по-прежнему требует много сил и времени, или есть какие-то серьезные проблемы, решение о продаже принимается быстрее.

Если вы приобрели объект, который подходит для сдачи в аренду, а собственник считает ситуацию достаточной, то в результате снижения цены объект сдается, но отдача меньше залога. Тем не менее, опять же, удовольствие быть домовладельцем только начинается.

Если объект был куплен в кредит, то тоже вдруг оказывается, что договор аренды надо согласовывать с банком. Конечно, можно «забыть сообщить об этом банку», но это дополнительный козырь для вымогательства у потенциальных жильцов, управляющей компании и соседей (на случай, если они узнают, что квартира находится в кредите). При этом на получение разрешения требуется время (пока не соберется очередной кредитный комитет и не разберется с этим вопросом), и даже после этого банк может не разрешить сдачу. Дополнительным «бонусом» при официальном разрешении банка является необходимость платить налоги, так как секрет сдачи квартиры в аренду уже известен более чем двум людям (квартиросъемщику и банку), и это уже не секрет. Вообще всегда лучше платить налоги (хотя 90% собственников их не платят) а это уже совсем другая история.

Продаваемый кредит автоматически попадает в категорию неликвидов за редким исключением. Не все потенциальные покупатели готовы купить квартиру в ипотеку (только если она с большой скидкой или объект действительно уникальный). При этом договор с квартирой в качестве ипотеки не может быть включен ни в одну цепочку сделок. Как правило, должен быть покупатель со свободными деньгами, либо покупатель должен быть готов взять кредит в банке, где квартира заложена.

Покупка квартиры «за все», тем более без стен, ремонта и мебели (хотя бы кухонного гарнитура) полно от того, что совсем не сдается. Мало кто хочет даже жить «на халяву» в голом бетоне и делать ремонт своими силами. Обычно в этом варианте, если есть желающие, то ремонт делают так, что потом приходится разбирать до стен и полностью переделывать. Если вариант совсем без мебели, то следует учитывать, что жильцы не переезжают со своей кухней (даже те, кто предпочитает арендовать «пустышку»). Следовательно, кухонный гарнитур и минимальный ремонт должны быть всегда. Если квартира не в голом бетоне, то обычно можно наскрести денег. Особенно, если есть большая потребность начать зарабатывать деньги как можно скорее. С квартирой в голом бетоне дело обстоит сложнее. Как правило, такие квартиры часто стоят на месте и ждут денег на ремонт, либо приходится брать дорогой потребительский кредит и/или делать ремонт самостоятельно. В любом случае это большие дополнительные затраты и пустая трата времени и нервов, особенно если нет большого опыта ремонта и понимания, какой ремонт лучше подойдет для данного объекта. Таким образом, начать получать доход от своих вложений можно в лучшем случае через полгода. И опять же, самое интересное в жизни домовладельца еще впереди.

При покупке квартиры в строящемся доме основной риск – долгострой. Продажа такой недвижимости до получения права собственности автоматически становится проблемой, особенно если потенциальные покупатели узнают, что сроки строительства затягиваются, или если застройщик или другие инвесторы предлагают аналогичные варианты со скидкой. Когда дом сдан в эксплуатацию, перед собственником стоит ремонт и меблировка квартиры. Часто оказывается, что ремонт от застройщика некачественный и требует значительных доработок в ключевых областях (таких как электрика или сантехника). Когда, наконец, закончен ремонт и сделана мебель, хозяин с удивлением для себя обнаруживает, что 50% квартир в этом комплексе — инвестиции, и все они поступают на рынок и демпингуют в цене. И опять же, отдача от сдачи в аренду достаточно низкая, особенно учитывая время и деньги, потраченные на ремонт. В результате собственник начинает думать, что может быть лучше продать квартиру, положить деньги в залог и не взимать. Однако обычно он не одинок в своих мыслях. Поэтому получается, что зачастую на рынке одновременно появляется большое количество квартир в этом комплексе, поэтому для реальной продажи приходится снижать цену.

В итоге получается, что с учетом всех накладных расходов и ценовых корректировок квартиры продаются в лучшем случае с минимальной прибылью, а в худшем – с убытком. У инвесторов остается негативный опыт от покупки недвижимости и ощущение, что больше «задаром и никогда».

Другой вариант — когда владельцам жалко потраченных сил и денег, они продолжают сдавать объекты в аренду, убеждая себя, что это выгодно. Часто оценка рентабельности подкрепляется не финансовыми расчетами, а чисто эмоциональными.